Conclusiones clave:
El mercado inmobiliario estadounidense se está moviendo en algunos focos, incluso mientras las altas tasas hipotecarias y los precios mantienen las ventas nacionales prácticamente planas.
Las ventas de viviendas pendientes —contratos firmados pero aún no cerrados— subieron un 1,4% en abril respecto a marzo y un 3,2% respecto al año anterior, según informó el martes la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El aumento ofrece una señal tentativa de que los compradores están regresando a ciertos mercados, incluso cuando la tasa hipotecaria fija a 30 años volvió a subir al 6,51% desde el mínimo de febrero del 5,98%, según datos de Freddie Mac.
"El repunte en las ventas pendientes sugiere que los compradores están saliendo con un optimismo cauteloso", declaró Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. "La demanda será fácilmente aún mayor una vez que las tasas hipotecarias retrocedan a los niveles que tenían a principios de este año".
Las ganancias estuvieron fuertemente concentradas. West Palm Beach, Florida, registró un aumento de casi el 40% en las ventas pendientes respecto al año anterior, el más fuerte entre las principales áreas metropolitanas de EE. UU. rastreadas por Redfin. San José, Chicago y Oakland, California, también registraron aumentos notables. En Austin, Texas, las ventas de viviendas existentes se dispararon un 20% interanual, según Zillow, mientras que los niveles de inventario subieron un 52% por encima de los promedios prepandémicos, la recuperación más alta de cualquier ciudad importante de EE. UU.
"Después de años de baja oferta, los mercados con existencias reabastecidas están viendo un crecimiento de ventas relativamente más fuerte", dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow. "Ahora esos mismos mercados con una gran variedad de opciones para los compradores están viendo una recuperación de las ventas, a medida que los ingresos están más alineados con los precios".
La brecha entre los mercados en recuperación y los estancados se está ampliando.
A nivel nacional, el panorama sigue siendo limitado. Las ventas de viviendas cayeron interanualmente en cada uno de los primeros tres meses de 2026 y se estancaron en abril, según Bankrate. El Informe Nacional de Vivienda REMAX de abril mostró ventas un 7,6% superiores a las de marzo, lo típico para la temporada de ventas de primavera, pero solo un 0,1% más que hace un año. El precio medio de venta subió un 1,5% hasta los $445,000, marcando el trigésimo cuarto mes consecutivo de apreciación de precios interanual. El inventario se situó en 2,3 meses de oferta, por debajo del rango de 4 a 6 meses que define un mercado equilibrado.
La tasa de propiedad de vivienda en EE. UU. ha caído al 65%, un mínimo de seis años, y se espera que disminuya aún más este año, advirtió Yun. "A menos que la oferta aumente de manera significativa, el crecimiento de los precios de las viviendas podría superar el crecimiento de los salarios", afirmó.
Varios mercados del noreste continúan lidiando con persistentes escaseces de inventario. Nueva York registró una caída del 8,7% en las ventas de viviendas existentes, mientras que Filadelfia bajó un 7,7% y Providence disminuyó un 8%, según Zillow. En contraste, Milwaukee registró una ganancia del 14,4% y Richmond, Virginia, vio aumentar las ventas un 12,7%.
Toll Brothers, la constructora de viviendas de lujo, informó de una mejora de las condiciones en mercados anteriormente débiles. "Tanto Austin como Florida podrían estar viendo brotes verdes de todos los constructores", declaró el director ejecutivo Karl Mistry en una conferencia telefónica sobre resultados del 20 de mayo. El enfoque en el lujo ha aislado a la empresa de algunas de las presiones más amplias de asequibilidad, señaló Mistry, con resultados sólidos también en Las Vegas, Boise y el corredor costero desde Boston hasta Carolina del Sur.
Los economistas de TD Bank adoptaron un tono cauteloso sobre las perspectivas nacionales. "La escasa asequibilidad mantiene a los compradores al margen, mientras que las tasas más altas hacen que los propietarios se muestren reacios a vender, más allá de la demografía y la necesidad", escribieron Eli Nir, Oscar Munoz y Molly Brooks en una nota reciente. "No vemos un margen significativo para una aceleración en el mercado inmobiliario este año, mientras que tasas más bajas en 2027 podrían proporcionar un ligero impulso".
El riesgo es que el aumento de las tasas hipotecarias revierta la incipiente recuperación. Los datos semanales de Redfin mostraron un debilitamiento de la demanda de compradores tras la última subida de tasas. "Las tasas hipotecarias más altas están ahuyentando a algunos compradores, pero eso está abriendo la puerta para otros", dijo Chen Zhao, jefe de investigación económica de Redfin.
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