Conclusiones clave:
Un salvavidas clave de la era de la pandemia para los propietarios de viviendas con dificultades se ha reducido, y el aumento de los embargos podría repercutir en partes del mercado inmobiliario estadounidense.
Las solicitudes de embargo en EE. UU. aumentaron un 28% interanual en marzo, una señal de la creciente angustia después de que se endureciera un programa federal que ayudaba a los prestatarios morosos. "La historia aquí es que la gente ha estado en apuros durante los últimos cinco años, pero la mitigación de pérdidas impidió el ciclo natural de limpieza", dijo John Comiskey, fundador de Reverse Engineering Finance. "El agua contenida tras la presa tiene que ser liberada".
El aumento de las solicitudes sigue a los cambios en el programa de "reclamación parcial" de la Administración Federal de Vivienda (FHA), que permitía a los propietarios aplazar los pagos atrasados. Las nuevas normas que entraron en vigor en octubre son más estrictas: exigen que los prestatarios realicen tres pagos consecutivos a tiempo para optar a la ayuda y limitan las reclamaciones a una cada dos años. Con un estimado del 11,6% de los ocho millones de prestatarios de la FHA en mora en marzo, los analistas proyectan que los cambios podrían empujar a unos 250.000 propietarios a ventas forzosas en los próximos 12 a 18 meses.
El fin del subsidio, que había permitido a algunos recibir préstamos sin intereses durante la vida de su hipoteca, expone ahora una bolsa de vulnerabilidad en el mercado de la vivienda. Aunque los tipos hipotecarios fijos a 30 años han bajado de sus máximos recientes hasta situarse en torno al 6,46%, la combinación de tipos más altos y la eliminación de las ayudas al pago está creando una nueva oleada de vendedores en apuros.
Es probable que el impacto en los precios de la vivienda sea desigual y dependa en gran medida de la geografía. En los mercados robustos, el aumento del valor de las propiedades ha proporcionado a algunos propietarios suficiente "patrimonio accidental" para vender y cubrir sus deudas. Por ejemplo, una casa en Woburn, Massachusetts, comprada por 430.000 dólares en 2019, podría venderse ahora por unos 625.000 dólares, cubriendo fácilmente la hipoteca y cualquier atraso.
Sin embargo, en los mercados más débiles, el aumento de las ventas por ejecución ya está lastrando los precios. En el condado de Lee, Florida, una casa unifamiliar comprada por casi 400.000 dólares en 2022 salió recientemente a la venta por solo 270.000 dólares tras un embargo. Estos descuentos pueden arrastrar las valoraciones comparables de todo un barrio, creando un ciclo de retroalimentación negativa.
El riesgo se concentra entre el aproximadamente 10% de las hipotecas estadounidenses respaldadas por la FHA, que son populares entre los compradores de primera vivienda y de menores ingresos. Los analistas estiman que hasta la mitad de los prestatarios de la FHA con morosidad grave no podrán cumplir los nuevos y más estrictos requisitos de ayuda.
El cambio de política pretende frenar el "aprovechamiento" del sistema, en el que algunos propietarios utilizaban el subsidio repetidamente. Sin embargo, también elimina una red de seguridad crítica que mantuvo a muchos en sus hogares durante las turbulencias económicas de los últimos años. La oleada de embargos resultante será un ajuste doloroso para quienes pierdan sus casas y podría crear vientos en contra para mercados inmobiliarios regionales específicos, incluso mientras el mercado general lidia con tipos hipotecarios que siguen elevados.
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
