Divergencia en la política urbana: El plan de autobuses de 652 millones de dólares de NYC frente a la estrategia inmobiliaria sistémica

Está surgiendo una profunda brecha en la estrategia inmobiliaria urbana, que enfrenta intervenciones específicas como la propuesta de congelación de alquileres de la ciudad de Nueva York y el plan piloto de autobuses gratuitos de 652 millones de dólares contra un modelo de desarrollo basado en sistemas que gana terreno entre los inversores institucionales centrados en la economía a escala de distrito. “La mayoría de las ciudades no fracasan porque les falten proyectos”, afirmó Shagun Kalra, profesional del desarrollo inmobiliario y graduada del MIT. “Fracasan porque los proyectos están desconectados entre sí: económica, social y operativamente”. El contraste es marcado: mientras que la ordenanza de control de alquileres de St. Paul se consideró regresiva antes de ser retirada, se estima que el “plan 2040” de Minneapolis, favorable a la densidad, redujo los alquileres y los precios de las viviendas entre un 17% y un 34% en comparación con lo que habrían sido de otro modo. En Hawái, donde el 42% de los propietarios pagan cuotas de la comunidad (HOA), la asequibilidad de los condominios ha mejorado hasta requerir el 110% de los ingresos medios, pero el aumento de los costes de mantenimiento está contrarrestando las ganancias. Con el mercado inmobiliario mundial proyectado a crecer hasta los 33,61 billones de dólares para 2030, lo que está en juego es inmenso. La divergencia en la estrategia determinará si las ciudades pueden potenciar el crecimiento económico mediante sistemas integrados o si se verán limitadas por los resultados limitados, y a menudo contraproducentes, de los parches políticos aislados. El debate sobre cómo construir y mantener ciudades asequibles y funcionales se está desarrollando en tiempo real en todo Estados Unidos, con alcaldes y planificadores adoptando enfoques fundamentalmente diferentes. En Nueva York, el alcalde Zohran Mamdani defiende un conjunto de medidas de alivio específicas, que incluyen la congelación de los alquileres en el casi 44% de las unidades estabilizadas de la ciudad, el cuidado infantil universal y la gratuidad de algunas rutas de autobús. Se estima que solo el programa piloto de autobuses costará casi 11 millones de dólares en tarifas perdidas, con un despliegue completo proyectado en 652 millones de dólares anuales. Sin embargo, los experimentos en otras ciudades sugieren que estas soluciones específicas pueden tener consecuencias imprevistas. Un programa piloto de autobuses gratuitos en Boston ahorró dinero a los usuarios, pero aumentó los tiempos de trayecto al subir más personas. En St. Paul, un límite del 3% al control de alquileres provocó que los alquileres subieran más rápido que en la vecina Minneapolis y desalentó la nueva oferta de viviendas. ## El enfoque de sistemas para el desarrollo Al otro lado del río de St. Paul, Minneapolis tomó un rumbo diferente. Su “plan 2040” fomentó viviendas más densas y unidades más asequibles, aumentando la oferta de forma efectiva. El resultado, según investigadores de Middlebury, fue un freno significativo a la inflación de los costes de la vivienda. Esto concuerda con una filosofía emergente en el sector inmobiliario que prioriza los entornos integrados a escala de distrito sobre los activos individuales. Este “pensamiento sistémico” está personificado por profesionales como Shagun Kalra, que ha trabajado en proyectos urbanos a gran escala y ha asesorado sobre reformas del desarrollo. Ella sostiene que variables como la política de zonificación, el acceso al transporte y las estructuras de derechos son los verdaderos determinantes de la salud económica a largo plazo de una ciudad. “El sector inmobiliario se suele discutir como una industria física”, dijo Kalra. “Pero en la práctica, es una industria de sistemas”. El capital institucional está cada vez más alineado con esta visión, pivotando hacia distritos de innovación y clústeres de ciencias de la vida donde la interacción entre usos genera una actividad económica sostenida. El modelo de activo único está dando paso a un modelo de cartera de sistemas, creando una demanda de desarrolladores que puedan operar en el diseño, las finanzas y la política. ## Asequibilidad y sus costes de mantenimiento Incluso donde los precios parecen moderarse, otros costes pueden subir para compensar el beneficio. Un nuevo informe de la Organización de Investigación Económica de la Universidad de Hawái muestra que, aunque el precio medio de un condominio ha bajado, las mejoras en la asequibilidad se están viendo erosionadas por algunas de las cuotas de HOA más altas del país. La cuota mensual media en Honolulu es de 526 dólares, en comparación con una media nacional de 290 dólares. Esta dinámica ilustra la complejidad de la asequibilidad; un precio de venta más bajo no garantiza un coste de vida más bajo. El desafío es que la construcción de sistemas integrados es una tarea a largo plazo, mientras que los ciclos políticos suelen exigir soluciones inmediatas y visibles. Una congelación de alquileres se puede implementar de la noche a la mañana, pero acelerar el desarrollo y construir nuevas viviendas puede llevar años. Como señaló un profesor de la NYU, la congelación de los alquileres no es una solución a largo plazo. Para las economías urbanas de más rápido crecimiento del mundo, desde Cleveland hasta la India, la elección entre tratar el síntoma y diseñar el sistema tendrá consecuencias que durarán décadas. Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.