El intento de un pueblo de Massachusetts de cumplir con una ley estatal de vivienda mediante la rezonificación de un campo de golf privado para 780 de las 897 unidades requeridas se ha convertido en un punto de conflicto en el debate sobre la vivienda en EE. UU.
Un video viral que cuestiona si los funcionarios municipales estaban "siendo unos imbéciles" ha centrado la atención nacional en la brecha cada vez mayor entre los mandatos de vivienda a nivel estatal y las tácticas de zonificación local utilizadas para subvertirlos.
La controversia estalló después de que Marblehead, un suburbio adinerado de Boston, votara 881-82 para aprobar un plan de zonificación que cumple con la Ley de Comunidades MBTA del estado mediante la designación de terrenos para 897 nuevas unidades de vivienda multifamiliar. Sin embargo, el plan sitúa 780 de esas unidades potenciales en los terrenos del club de campo privado Tedesco, una propiedad que no tiene obligación de venderse ni urbanizarse. La medida fue inmediatamente criticada como una farsa.
"Si el propietario de esa propiedad es un campo de golf, podemos estar bastante seguros de que nunca elegirán, al menos en los próximos 20 años, construir apartamentos o casas adosadas", dijo Will Rhatigan de la Asociación de Planificación y Vivienda de Ciudadanos a NBC10 Boston. La táctica resalta una tendencia creciente de "cumplimiento creativo" por parte de comunidades acomodadas.
Las cifras revelan la cruda realidad del mercado inmobiliario del pueblo y el impacto mínimo que tendría el plan. Con un precio medio de una vivienda unifamiliar superior a 1 millón de dólares, un comprador necesitaría unos ingresos anuales de más de 232.000 dólares, según un análisis del Globe. El ingreso familiar medio del pueblo es de 182.000 dólares, y solo el 3,9 por ciento de su parque de viviendas está clasificado como asequible. La única otra parcela del plan podría albergar solo 120 unidades, o el 13 por ciento del requisito del estado.
Voto tras voto de zonificación local ilustra una batalla nacional por el suministro de vivienda, enfrentando a los gobiernos estatales contra los poderosos movimientos locales "Not In My Backyard" (NIMBY). El resultado en Marblehead, que ahora se enfrenta a una revisión por parte de la oficina de vivienda del estado, podría determinar si la ley histórica de Massachusetts tiene la fuerza necesaria para forzar un desarrollo real o si los vacíos legales preservarán el statu quo.
El tema explotó a la vista del público gracias al residente David Modica, cuyas preguntas directas en la reunión municipal obtuvieron más de 2,4 millones de vistas en línea. "Así que no van a construir ninguna casa allí, porque es un campo de golf", afirmó Modica. "Entonces, ¿esta es una forma de cumplir con la 3A sin hacer nada de lo que pide la 3A?". Un miembro de la junta de planificación admitió el punto, respondiendo: "Sí, lo es. Intentamos de la otra manera y fue rechazada". El resumen de Modica: "¿Estamos siendo unos imbéciles?", se convirtió en un grito de guerra para los defensores de la vivienda, conocidos como YIMBY ("Yes In My Backyard"), quienes sienten que los pueblos a menudo usan la zonificación para bloquear el desarrollo.
La Ley de Comunidades MBTA, aprobada en 2021, requiere que 177 municipios atendidos por el sistema de transporte MBTA creen al menos un distrito de zonificación donde se permita la vivienda multifamiliar por derecho. El objetivo es abordar una escasez crónica de vivienda que ha llevado los precios a niveles de crisis. Marblehead, con una población de unos 20.000 habitantes, es uno de los pueblos más caros del estado y anteriormente se había resistido al cumplimiento. Después de que los votantes revocaran un plan anterior más viable, al pueblo se le negaron 2,8 millones de dólares en subvenciones estatales. La fiscal general del estado también ha demandado a nueve comunidades que no cumplen, incluida Marblehead, demostrando las posibles consecuencias financieras y legales del desafío. La Oficina Ejecutiva de Vivienda y Comunidades Habitables del estado debe dar la aprobación final al plan del campo de golf, y su decisión se sigue de cerca como una prueba del poder de la ley.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
