Puntos clave:
La Junta de Guías de Alquileres de la Ciudad de Nueva York votó 7-1 para congelar los alquileres de aproximadamente 1 millón de apartamentos estabilizados, cumpliendo una promesa de campaña del alcalde Zohran Mamdani — sin embargo, las acciones de las REITs con mayor exposición al mercado multifamiliar de la ciudad cerraron al alza al día siguiente.
"La economía es fuerte, el crecimiento del empleo es bueno y los jóvenes quieren estar aquí", dijo John Kim, analista de BMO Markets. "La mayoría de las REITs poseen principalmente unidades a precio de mercado", donde los alquileres continúan subiendo debido a la escasez de nueva oferta.
Empire State Realty Trust lideró las ganancias con un aumento del 4.5% el viernes, seguido de SL Green con aproximadamente un 4%. AvalonBay, Vornado y Equity Residential registraron ganancias más moderadas. La resiliencia contradice las advertencias de los grupos de propietarios de que una congelación dañaría las valoraciones inmobiliarias. El alquiler medio de las unidades estabilizadas se sitúa en $1,603, según la Oficina de Presupuesto Independiente de la ciudad, mientras que los apartamentos a precio de mercado en barrios privilegiados superan rutinariamente los $4,000.
El aumento del 0% se aplica tanto a los contratos de uno como de dos años que comiencen a partir del 1 de octubre. Esta decisión sigue a una resolución profundamente dividida en 2023 que aprobó un aumento del 3% en los contratos de un año y del 4.5% en los de dos años, medidas que los propietarios consideraron insuficientes frente al aumento de los costos de seguros, impuestos y servicios públicos. La composición de la junta cambió después de que Mamdani nombrara a seis miembros a principios de este año, alimentando las acusaciones de los propietarios de que el resultado estaba predeterminado. Un miembro de la junta renunció justo antes de la votación.
La congelación se suma a la presión sobre los propietarios de propiedades estabilizadas desde que Nueva York endureció las leyes de alquiler en 2019, limitando la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres después de la rotación de inquilinos o convertir unidades a precio de mercado. La Asociación de Apartamentos de Nueva York advierte que la política podría llevar algunos activos hacia la ejecución hipotecaria y trasladar más costos a los inquilinos de mercado. En previsión de ello, la oficina de Mamdani lanzó en abril un programa de seguros patrocinado por la ciudad destinado a reducir los costos de los propietarios hasta en un 30%, junto con un fondo de préstamos de $5 millones dirigido a obligaciones de alquiler vencidas.
Alexander Goldfarb, de Piper Sandler, dijo que la congelación encarecerá las unidades a precio de mercado, que enfrentan menos topes de alquiler. "Todo lo que ha hecho esta congelación del control de alquileres es tomar una mala situación y empeorarla", afirmó.
No todas las REITs han escapado a los vientos políticos en contra. SL Green sigue cayendo un 11% desde su mínimo de aproximadamente $58 a finales de junio, cuando Mamdani ganó las primarias demócratas para la alcaldía. AvalonBay, que tiene el 5.5% de su cartera residencial en la ciudad de Nueva York, ha caído casi un 7% desde entonces. Estas caídas reflejan preocupaciones más amplias de que las políticas relacionadas de Mamdani — incluido un plan para aumentar los impuestos a los neoyorquinos más ricos — podrían hacer de la ciudad un mercado menos atractivo tanto para inquilinos residenciales como de oficinas a largo plazo.
La última vez que Nueva York impuso una congelación de alquileres fue en 2020 durante la pandemia, cuando la junta votó 5-4 a favor de un aumento del 0% en los contratos de un año en medio de una pérdida generalizada de empleos y un colapso del sector turístico. Esa congelación duró un año antes de que la junta aprobara aumentos en 2021. La congelación actual llega en un entorno económico muy diferente: la tasa de desempleo de la ciudad se sitúa cerca de mínimos históricos y la actividad de arrendamiento de oficinas se ha recuperado a medida que las empresas imponen políticas de regreso al trabajo. Aun así, la brecha entre los alquileres estabilizados y los de mercado sigue ampliándose, reforzando la crisis de asequibilidad que llevó a Mamdani al cargo.
Se esperan impugnaciones legales por parte de los grupos de propietarios, y las organizaciones de defensa se preparan para un continuo debate público. El resultado podría servir como indicador para otras ciudades de alto costo que estén considerando medidas similares de estabilización de alquileres.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
