Los precios de las viviendas siguen subiendo, pero la verdadera historia del mercado es una crisis estructural de asequibilidad que está redefiniendo quién puede comprar.
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Los precios de las viviendas suben un 0,9% mientras se agrava la crisis de asequibilidad
Se espera que el martes el índice S&P CoreLogic Case-Shiller muestre que los precios de las viviendas en 20 áreas metropolitanas importantes de Estados Unidos subieron un 0,9% en abril respecto al año anterior, en medio de una crisis de asequibilidad que se profundiza y excluye a los compradores primerizos.
"A pesar de los desafíos reales y persistentes en el mercado, compradores y propietarios son cada vez más optimistas, y muchos están comenzando a actuar en lugar de esperar al margen", declaró Matt Vernon, responsable de préstamos al consumo de Bank of America.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) pronostica que el crecimiento de los precios en el Índice de Precios de Vivienda de la FHFA se desacelerará al 0,6% para finales de año y se mantendrá por debajo del 1% hasta 2027. Casi un tercio de los posibles compradores expresaron una mayor confianza en su capacidad para adquirir una vivienda este año, frente al 27% en 2025, según una encuesta del Bank of America Institute realizada del 13 de abril al 10 de mayo.
Las modestas ganancias de precios ocultan una brecha estructural: la propiedad de vivienda depende cada vez más de la herencia que de los ingresos. La edad media del comprador primerizo es ahora de 40 años, y estos representaron solo el 21% de las compras, la cifra más baja de la historia, según el informe "Estado de la Nación en Materia de Vivienda 2026" del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard.
La brecha de asequibilidad se amplía a niveles históricos
El precio medio de una vivienda unifamiliar existente se vendió por casi cinco veces el ingreso familiar medio en 2025, frente a una relación de 3,2 veces que promedió durante la década de 1990, según Harvard. Los pagos hipotecarios mensuales de esa vivienda de precio medio, de aproximadamente 2.420 dólares, suponiendo un pago inicial modesto y una tasa fija a 30 años, eran casi el doble de su nivel al cierre de 2020. Solo el 16% de los hogares inquilinos ganaban el mínimo de 120.800 dólares necesario para costear esa vivienda.
Los anuncios de viviendas asequibles para hogares con ingresos de 75.000 dólares o menos cayeron al 23% del inventario nacional en marzo de 2026, frente al 49% en 2019, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) y Realtor.com. La tasa de propietarios de vivienda entre hogares menores de 35 años cayó al 37%, frente al 39% en 2022, mientras que la brecha de propiedad entre blancos y afroamericanos se amplió a 28,7 puntos porcentuales, superando la brecha registrada en 1995.
La concentración de capital favorece a quienes ya poseen vivienda
El capital agregado de los propietarios alcanzó los 34 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2025, un aumento del 88% y lo que Harvard calificó como un "asombroso" incremento de 16 billones de dólares desde 2019. El propietario medio poseía aproximadamente 295.000 dólares en capital inmobiliario. Un estudio de mayo de 2026 de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) encontró que el capital inmobiliario es sustancialmente más persistente entre generaciones que los ingresos, y menos de la mitad de esa persistencia se explica por lo que ganan los hijos.
La divergencia es visible a nivel local. Los precios de las viviendas en el área de Seattle cayeron un 1% en marzo, el tercer descenso mensual consecutivo, y se situaron un 2,5% por debajo de los niveles de hace un año, según mostró el índice S&P CoreLogic Case-Shiller. Los permisos de vivienda en todo el estado de Washington saltaron a una tasa anual ajustada estacionalmente de 53.000 unidades en abril, impulsados por 36.900 unidades multifamiliares, aunque el consejo de previsión económica del estado no espera que ese ritmo se mantenga.
El mercado de la vivienda está evolucionando hacia un mecanismo que acumula riqueza hacia arriba y la cierra hacia abajo a través de las generaciones. Con el gobierno federal reduciendo la asistencia para alquiler —que solo alcanza a aproximadamente uno de cada cuatro hogares inquilinos de ingresos muy bajos— y la disminución de la aplicación de las leyes de vivienda justa, es probable que las barreras estructurales a la propiedad de vivienda persistan incluso si el crecimiento de los precios continúa moderándose.
Este artículo es solo con fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
[1] Los precios de las viviendas siguen subiendo, pero también las esperanzas de los compradores - Barron's[2] El 'efecto bloqueo' del mercado inmobiliario está dando un giro[3] La previsión de ingresos del fondo general del estado para junio aumenta en 8 mil millones de dólares, impulsada por 'acción legislativa' - Lynnwood Times[4] El informe de vivienda de Harvard tiene un mensaje: la vivienda de clase media siempre fue un accidente histórico - Fortune
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