Giro inmobiliario en China: El 56% de las viviendas nuevas en Shenzhen se venden terminadas

La preferencia por la certeza está remodelando el mercado inmobiliario de China. En el centro neurálgico de Shenzhen, las ventas de viviendas terminadas representaron el 56% de las transacciones de viviendas nuevas en los primeros cuatro meses del año. El alejamiento del modelo de preventa, que antes era dominante, indica un cambio profundo en la psicología de los compradores tras años de retrasos en la construcción e impagos de los promotores.

"Ahora, el consumo de vivienda de los residentes está muy centrado en 'lo que ves es lo que recibes'", afirmó Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong. "Los promotores también están cambiando sus ideas de desarrollo y marketing para seguir la tendencia".

Los datos del Instituto de Investigación Beike muestran que se vendieron 9.524 viviendas terminadas en Shenzhen de enero a abril, superando las 7.479 unidades de preventa vendidas. La tendencia está ganando fuerza en todo el país: un proyecto en Tianjin vendió más del 70% de sus unidades en solo tres horas en su primer día, registrando 583 millones de yuanes en ventas bajo el lema "comprar es recibir".

Sin embargo, el cambio a un modelo de construir para vender es un arma de doble filo, ya que remodela fundamentalmente una lógica de desarrollo que se ha basado en el alto apalancamiento y la rápida rotación durante dos décadas. Si bien elimina el riesgo de las compras para los consumidores, aumenta drásticamente la presión de capital sobre los promotores al extender el tiempo que su efectivo permanece inmovilizado en un proyecto antes de generar ingresos.

La paradoja del inventario nubla la recuperación

Si bien el paso a las viviendas terminadas aborda las preocupaciones de los compradores, los datos nacionales revelan una paradoja preocupante para los promotores. El valor contable total del inventario de 50 de las principales empresas inmobiliarias cotizadas cayó un 14,7%, hasta los 7,1 billones de yuanes (1,04 billones de dólares), a finales de 2025, según el proveedor de información inmobiliaria CRIC. Esto sugiere que los esfuerzos por liquidar el exceso de vivienda de varios años están teniendo algún efecto.

Sin embargo, la composición de ese inventario cuenta una historia diferente. La proporción de viviendas terminadas y no vendidas alcanzó un máximo histórico del 22,1% del inventario total a finales de 2025, frente al 20,8% del año anterior. "Aunque el volumen absoluto de viviendas terminadas se está reduciendo, la proporción está aumentando porque el inventario total está cayendo aún más rápido", señaló Chen Wenjing, directora de investigación de políticas en la Academia de Índices de China. "Eso significa que los promotores todavía están luchando por sacar las unidades terminadas de sus libros".

Los impulsos políticos se encuentran con la realidad del mercado

Los reguladores están fomentando activamente la transición desde el nivel de la venta de terrenos. Shenzhen comenzó a reiniciar los programas piloto de venta de viviendas terminadas en sus subastas de tierras en agosto de 2023, y desde entonces se han vendido múltiples parcelas residenciales con el requisito de que no pueden ser prevendidas. La provincia de Hainan ya ha pasado a un sistema completo de venta de viviendas terminadas.

Este impulso político, combinado con la demanda orgánica de los compradores, está forzando un desapalancamiento doloroso pero necesario de la industria. La transición llevará tiempo, y CITIC Securities prevé que el lastre del inventario ineficiente sea manejable a finales de 2027 y se elimine en gran medida a finales de 2028. Para los promotores, el desafío es sobrevivir a los años intermedios mientras se reescriben las reglas fundamentales del mercado.

Este artículo tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento de inversión.