AvalonBay y Equity Residential se fusionan en un megacuerdo de apartamentos por $69,000 millones

AvalonBay Communities y Equity Residential acordaron una fusión de iguales mediante un canje de acciones valorada en $69,000 millones, creando el mayor propietario de apartamentos de EE. UU. con más de 180,000 unidades, mientras los propietarios se apresuran a reducir costos y restaurar la confianza de los inversores tras años de beneficios débiles.

"Los inversores de la empresa combinada se beneficiarán de un crecimiento acelerado gracias a una mayor inversión en innovación operativa y una plataforma de desarrollo autofinanciada más grande", declaró Mark Parrell, director ejecutivo de Equity Residential, quien planea retirarse tras el cierre del acuerdo.

Según los términos anunciados el jueves, los accionistas de AvalonBay recibirán 2.793 acciones ordinarias de Equity Residential por cada acción que posean, lo que les otorgará aproximadamente el 51.2 % de la entidad combinada sobre una base totalmente diluida. La capitalización de mercado proforma se sitúa en torno a los $52,000 millones, con un valor empresarial de aproximadamente $69,000 millones. La transacción, aprobada por unanimidad por ambos consejos, se espera que se cierre en el segundo semestre de 2026 y está estructurada como una reorganización libre de impuestos a efectos del impuesto federal sobre la renta de EE. UU.

La fusión es la señal más extrema hasta la fecha de las presiones de consolidación que afectan al sector de apartamentos, donde el número de REIT multifamiliares que cotizan en bolsa se ha reducido a aproximadamente una docena, frente a más de 20 en la década de 1990. Los propietarios están lidiando con rentas planas o en descenso debido a un exceso histórico de oferta de nuevos apartamentos — aproximadamente 480,000 unidades que entrarán en funcionamiento este año y cerca de 450,000 anuales en los próximos años, según Yardi Matrix — mientras que el aumento de los costos de materiales, mano de obra y seguros comprime los márgenes de los promotores. Las tasas de interés más altas han incrementado aún más el costo de financiamiento, situando las capitalizaciones de mercado por debajo del valor real de las propiedades.

Escala y Objetivos de Sinergias

La dirección prevé $175 millones en sinergias brutas de costos en un plazo de 18 meses tras el cierre, con $125 millones restantes en términos netos tras las reevaluaciones del impuesto a la propiedad. La empresa combinada espera generar aproximadamente $2,000 millones en flujo de caja anual, lo que le otorga capacidad de autofinanciamiento que, según los ejecutivos, reducirá la dependencia de la deuda cara. "Vamos a tener un costo de capital más bajo que nadie", afirmó Parrell.

El REIT fusionado heredará calificaciones crediticias duales A3/A- y planea pagar un dividendo anualizado inicial de $2.81 por acción, igualando el pago actual de Equity Residential y superando el rendimiento de AvalonBay. Las empresas tienen $4,400 millones y 10,800 apartamentos en construcción en 32 comunidades, más de la mitad con componentes asequibles o de ingresos mixtos, además de una cartera de derechos de desarrollo de $4,200 millones.

Benjamin Schall, presidente y director ejecutivo de AvalonBay, ejercerá como presidente, director ejecutivo y fideicomisario de la empresa combinada, que operará bajo un nuevo nombre que se anunciará en el cierre. El consejo de 14 miembros estará dividido a partes iguales entre siete fideicomisarios de cada empresa, con Steve Sterrett, fideicomisario independiente principal de Equity Residential, como presidente. La entidad mantendrá sedes duales en Chicago y Arlington, Virginia.

Se Acelera la Consolidación del Sector

El acuerdo sigue un patrón de consolidación en el sector multifamiliar. En 2021, Independence Realty Trust y Steadfast Apartment REIT se combinaron en una fusión de $7,000 millones. Blackstone tomó AIR Communities como empresa privada en 2024. Varias otras empresas de apartamentos han comenzado a liquidar y vender propiedades.

"Todos están en ese modo de crecer o morir", dijo Jonathan Morgan, codirector ejecutivo de Morgan Properties, el segundo mayor propietario de apartamentos de EE. UU. John Burns, director ejecutivo de John Burns Research and Consulting, señaló: "El sector inmobiliario recibe muy poco respeto en Wall Street. Así que verán más combinaciones para obtener más respeto de los inversores".

La cartera de la empresa combinada se concentra en mercados costeros con restricciones de oferta, incluyendo Nueva York, Boston, Washington D.C., Seattle, el sur de California y el Área de la Bahía, con una superposición de mercado del 95 % que, según los ejecutivos, respaldará estructuras de gestión localizadas y reducirá los costos operativos. Las empresas planean implementar inteligencia artificial y automatización en las funciones de arrendamiento, mantenimiento y servicio al cliente para elevar los márgenes de ingresos operativos netos.

Los analistas de Green Street Advisors señalaron que la fusión "debería ayudar a la valoración y al costo de capital de las empresas en comparación con sus pares", pero añadieron que "no contienen la respiración esperando un cambio radical". La entidad combinada superará a Greystar Real Estate Partners, que cuenta con aproximadamente 119,000 unidades, como el mayor propietario de apartamentos de EE. UU., aunque aún controlará una porción relativamente pequeña del mercado total.

Este artículo es únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.